كيف تقيّم العائد على الاستثمار التجاري في مصر

الرقم المُعلن نادراً ما يكون الرقم الحقيقي

المطورون يحبون تسويق "٢٠٪ عائد سنوي" على الوحدات التجارية. في الواقع، هذا الرقم يتجاهل ثلاثة أشياء: فترات الشغور، تكاليف الصيانة، والديكور الذي يتوقع المستأجر منك أن تتحمله. بعد كل ذلك، العائد الحقيقي على وحدة تجزئة عادية في العبور ينزل لـ ٩-١٤٪ — لا يزال ممتازاً، لكنه ليس ما وعدت به البروشورات.

صيغة الستة بنود

استخدمها لتقييم أي عرض تجاري:

1. إجمالي الإيجار السنوي — أكّده من وحدتين مقارنتين على الأقل، ليس من ادعاء المطور.
2. ناقص الصيانة وخدمات المول (٨-١٥٪ من الإيجار في معظم المولات).
3. ناقص احتياطي الشغور (افترض ٨ أسابيع/سنة للمباني الجديدة، ٤ أسابيع للمستقرة).
4. ناقص حصتك من الديكور (عادةً حتى ٦ أشهر إيجار للتجزئة).
5. ÷ التكلفة الإجمالية للاستحواذ (السعر + ضريبة النقل + التكاليف القانونية).
6. النتيجة × ١٠٠ = صافي العائد الحقيقي.

مثال محسوب

محل ٣٠ م² أرضي على شارع الثقافة. سعر البيع ٤٬٦٥٠٬٠٠٠ ج.م. الإيجار المتوقع ٣٥٬٠٠٠ ج.م/شهر إجمالي. صيانة ١٢٪. شغور ٦ أسابيع. حصة ديكور ٣ أشهر إيجار.

• إجمالي سنوي: ٤٢٠٬٠٠٠ ج.م
• صيانة (١٢٪): –٥٠٬٤٠٠
• شغور (٦ أسابيع): –٤٨٬٥٠٠
• ديكور (٣ أشهر): –١٠٥٬٠٠٠
• الصافي السنوي: ٢١٦٬١٠٠ ج.م
• العائد الصافي: ٢١٦٬١٠٠ / ٤٬٦٥٠٬٠٠٠ = ٤٫٦٥٪ عائد كاش

هذا قبل الزيادة في رأس المال، التي بلغت في الحي التاسع متوسط ٩٪ سنوياً في آخر ثلاث سنوات. إجمالي العائد المتوقع: ~١٣٫٦٪ سنوي مركّب. رقم قابل للدفاع — ومختلف تماماً عن الـ ٢٠٪ التي تسمعها في العروض.

ماذا يعني ذلك لك

لو المطور ما قدرش يمشيك على نفس الحسبة دي على الوحدة اللي بيبيعهالك، اترك المكان. الرياضيات ليست سراً. الإحجام عن مشاركتها هو السر.