عنوان عائد مقابل واقع عائد
المواد التسويقية بتقتبس "عائد إيجار ٨-١٠٪" على وحدات العبور التجارية. الرقم اللي مالك شغّال بيتاخده مختلف. دي الحسبة الصادقة.
صيغة العائد ٦ بنود
- الإيجار السنوي الإجمالي (مقارن حقيقي، مش طموحي)
- ناقص الصيانة + رسوم الخدمات (عادةً ٨-١٢٪ من الإيجار الإجمالي في مولات الطبقة المتوسطة، أعلى في الأكبر)
- ناقص احتياطي الشغور (افترض ٦-٨ أسابيع/سنة للمباني الجديدة؛ ٣-٤ أسابيع للمستقرة)
- ناقص حصتك من الديكور (غالباً محدودة بـ٣-٦ أشهر إيجار للتجزئة)
- ناقص ضريبة الدخل على دخل الإيجار (بتختلف بالشريحة؛ افترض ١٥-٢٢٫٥٪ مزيج)
- = صافي الكاش لبنكك
اقسم على إجمالي تكلفة الاستحواذ (شراء + نقل + قانوني) للحصول على صافي عائد الكاش.
مثال محسوب: ٣٥ م² مول مارك أرضي
الاستحواذ:
- الوحدة: ٣٥ م² × ١٦٥٬٠٠٠ ج.م/م² = ٥٬٧٧٥٬٠٠٠ ج.م
- ضريبة النقل + قانوني: ~١٧٥٬٠٠٠ ج.م
- إجمالي الاستحواذ: ~٥٬٩٥٠٬٠٠٠ ج.م
إيجار سنوي إجمالي (مقارن موثق): ~٤٨٠٬٠٠٠ ج.م
الخصومات:
- الصيانة (١٠٪ من الإيجار): –٤٨٬٠٠٠ ج.م
- احتياطي الشغور (٦ أسابيع): –٥٥٬٤٠٠ ج.م
- حصة الديكور (٣ أشهر على ٥ سنين مستهلكة): –٢٤٬٠٠٠ ج.م
- ضريبة الدخل (١٥٪ مزيج على المتبقي): –٥٣٬٠٠٠ ج.م
- صافي الكاش السنوي للبنك: ~٢٩٩٬٦٠٠ ج.م
صافي عائد الكاش: ٢٩٩٬٦٠٠ / ٥٬٩٥٠٬٠٠٠ = ~٥٫٠٪
لاحظ: عنوان "عائد إجمالي ٨-١٠٪" بيبقى صافي عائد ٥٫٠٪. ده مش وحش — لكنه مش ١٠٪.
كيف يبدو العائد الإجمالي
صافي عائد الكاش مش الصورة كاملة. ضيف الزيادة الرأسمالية:
- صافي عائد الكاش: ٥٫٠٪ (فوق)
- الزيادة السنوية: ٩-١٢٪ (مول مارك متوقع، محافظ)
- العائد السنوي الإجمالي: ~١٤-١٧٪
ده رقم يمكن الدفاع عنه ويقارن كويس بالبدائل. وأيضاً قابل للتحقيق بتقييم صادق.
العائد حسب نوع المنتج
| المنتج | صافي عائد كاش | زيادة سنوية | الإجمالي | |----|----|----|----| | مول مارك تجزئة أرضي | ٤٫٥-٥٫٥٪ | ٩-١٢٪ | ١٤-١٧٪ | | مول مارك طبي/إداري | ٤٫٠-٥٫٠٪ | ٩-١١٪ | ١٣-١٦٪ | | مول معالم (العبور الجديدة) | ٣٫٠-٤٫٠٪ | ١١-١٤٪ | ١٤-١٨٪ | | تجزئة منفردة العبور القديمة | ٥٫٥-٧٫٠٪ | ٧-٩٪ | ١٣-١٦٪ | | إيجار سكني (New Home 1) | ٤٫٥-٥٫٥٪ (إجمالي ٥٫٥-٧) | ٨-١١٪ | ١٣-١٧٪ |
نطاق العائد الإجمالي ١٣-١٨٪ عبر أنواع المنتج أضيق مما المشترين بيتوقعوا. التمييز الأكبر في المخاطر وسيولة الخروج.
إيه بيقتل العوائد الأسرع
ثلاث حاجات تتابعها:
- شغور ممتد — لو وحدتك تعدت ١٢+ أسبوع بدون مستأجر، عائدك بينزل ٢٥-٣٥٪.
- تخلف المستأجر — استرداد المتأخرات بياخد ٦-١٢ شهر في مصر. اختار مستأجرين بإيداع + ضامن.
- إهمال الصيانة — المباني بإدارة منخفضة الجودة بتشوف معدلات دفع مستأجر متراجعة مع الوقت.
إيه بيحمي العوائد
ثلاث:
- مبنى متعدد الاستخدام (حركة مشاة من المستأجرين المجاورين)
- إدارة احترافية (تموضع المستأجر + صيانة + تحصيل)
- انضباط التوثيق (سند مسجل، عقود واضحة، مفيش ترتيبات غير رسمية)
مول مارك بيوفر ١ و٢ بالتصميم. الثالث عليك.
عاوز توقع عائد مخصص لوحدات مول مارك محددة (دور، حجم، خطة دفع)؟ سيب رقمك تحت.