العقد هو قواعد اللعبة
معظم المشترين لأول مرة يقضون أسابيع في اختيار الوحدة ودقائق في قراءة العقد. البنود داخل ذلك العقد تحدد ما يحدث لو ساء شيء — وعادة شيء يسوء قليلاً. ثمانية بنود تستحق انتباهاً محدداً قبل التوقيع.
١. تاريخ التسليم وغرامة التأخير
ماذا يقول العقد عن تاريخ التسليم؟ هل هو ثابت أم "تقريبي"؟ ما غرامة المطور لكل شهر تأخير، وما يُحفّزها (شهادة التسليم؟ موافقات الحي؟).
العقود الجيدة: غرامة تبدأ تلقائياً بـ ٠٫٥-١٪ من إجمالي سعر الوحدة شهرياً عن التأخير ما بعد تاريخ محدد. العقود السيئة: "تسليم خلال وقت معقول" بدون غرامة على الإطلاق.
٢. بند المواصفات
هل يحدد العقد مستوى التشطيب النهائي للوحدة — نوع الأرضيات، ارتفاع السقف، السعة الكهربائية، تصنيف السباكة؟ أم يقول فقط "تشطيب عادي"؟
"عادي" هو تعريف المطور، ليس تعريفك. أصر على ملحق مواصفات يذكر المواد والمعايير. أي شيء غير محدد هو قرار المطور.
٣. تعريفات المساحات المشتركة
ما يُحسَب كوحدتك مقابل المساحة المشتركة للمبنى؟ تحديداً: هل كوريدورات المبنى، السلالم، وسطح الانتظار محسوبة في أمتارك المربعة؟ كثير من العقود تشملها، مما يجعل "وحدتك ١٢٠ م²" أقرب لـ ١٠٠ م² صالحة للاستخدام.
اطلب تحليلاً منفصلاً "للمساحة القابلة للبيع" و"التخصيص المشترك". انتبه للنسبة: وحدة تجارية مصرية عادةً تخصيص مشترك ٨-١٥٪. أي شيء فوق ١٨٪ يجب أن يثير أسئلة.
٤. جدول الدفع وبند التسريع
ماذا يحدث لو فاتك دفع؟ ما فترة السماح؟ في أي نقطة يكون للمطور حق طلب الرصيد كله أو إلغاء العقد؟
العقود الجيدة: فترة سماح ٦٠-٩٠ يوم مع رسوم تأخير، إلغاء كامل فقط بعد إشعار مكتوب و٣٠ يوم إضافية. العقود السيئة: حقوق إلغاء يحرّكها قسط واحد متأخر.
٥. هيكل رسوم الصيانة
من يحدد رسوم الصيانة بعد التسليم، كم مرة يمكن رفعها، وما الخدمات التي تغطّيها؟ كثير من العقود تسمح للمطور أو شركة الإدارة المعيّنة بتحديد الرسوم من جانب واحد، مما يجعل وحدة "صيانة منخفضة" فجأة باهظة.
ابحث عن حدود رسوم مرتبطة بمؤشرات التضخم أو نسبة تصاعد سنوي أقصى.
٦. حماية ميكس المستأجرين
للمباني المتعددة الاستخدام، هل يقيّد العقد النشاطات المنافسة داخل نفس المبنى؟ لو تشتري صيدلية ووقّع المطور ثلاث عقود صيدلية أخرى، تنزل قيمة وحدتك.
العقود الجيدة: سياسة ميكس مستأجرين بحدود معلنة لكل نوع نشاط. العقود السيئة: لا حماية ميكس على الإطلاق.
٧. حقوق إعادة البيع والنقل
هل تستطيع بيع وحدتك في أي وقت، أم يوجد قيود فرضها المطور خلال فترة الأقساط؟ بعض المطورين يطلبون موافقتهم (ورسوم نقل) لإعادة البيع خلال مرحلة الإنشاء.
افهم التقييد. أحياناً يكون معقولاً (خلال الإنشاء قبل التسليم). أحياناً يكون طريقة المطور لالتقاط الزيادة لو ارتفعت قيمة وحدتك بسرعة.
٨. بند حل النزاعات
أين تُحَلّ النزاعات؟ محاكم مصرية؟ تحكيم؟ في أي اختصاص؟ بأي لغة؟
لمعظم المشترين المحليين، المحاكم المصرية مناسبة. للمشترين الدوليين، بند تحكيم بمقعد قاهري بالعربية أو ثنائية اللغة قياسي.
قبل التوقيع
اقرأ البنود الثمانية بصوت عالٍ مع محاميك في الغرفة. لو أي شيء غير واضح، احصل على تعديل مكتوب. التأكيدات الشفهية من فريق المبيعات لا قيمة لها في المحكمة. العقد هو ما يحكمك للـ ٥-١٠ سنوات القادمة.