كيف تحسب العائد الحقيقي للوحدة التجارية

الأكاذيب الأربع في عائد عروض المبيعات

لما فريق مبيعات بيقتبس عائداً، أربعة افتراضات بتكون عادةً مدسوسة، ولازم تختبرها:

1. إشغال ١٠٠٪ من اليوم الأول. الواقع: شغور ٦-١٠ أسابيع طبيعي للمباني التجارية الجديدة، وإعادة التأجير بين المستأجرين بمتوسط ٤ أسابيع. ضع هذا في الحسبة.
2. الصيانة "تافهة". الواقع: ٨-١٥٪ من إجمالي الإيجار في المولات المُدارَة جيداً، أكثر في السيئة.
3. الزيادة الرأسمالية في خط مستقيم. الواقع: متوسط الزيادة في التجاري المصري ٨-١١٪ سنوياً في آخر خمس سنوات، لكن مع تقلّب ملحوظ من ربع لربع.
4. الضريبة "صفر لأن الضريبة العقارية منخفضة". راجع مقالنا الضريبي — دخل الإيجار خاضع للضريبة.

هيكل العائد الصادق

ثلاثة أرقام، كل واحد يُحسَب منفرداً:

صافي العائد الكاش = (إيجار إجمالي سنوي – صيانة – احتياطي شغور – حصتك من الديكور – ضريبة دخل) ÷ إجمالي تكلفة الاستحواذ.

الزيادة الرأسمالية = (القيمة السوقية الحالية المُقدَّرة – سعر الشراء) ÷ سنوات الاحتفاظ.

العائد السنوي الإجمالي = صافي العائد الكاش + معدل الزيادة الرأسمالية.

لوحدات مول مارك الأرضي بسعر ~١٥٥٬٠٠٠ ج.م/م² ومقارنات مشابهة في الحي التاسع تؤجّر بـ ~١٬١٠٠ ج.م/م²/شهر، الحسبة حالياً تنتج حوالي ٥٫٥٪ صافي عائد كاش و٨-١٠٪ زيادة رأسمالية، لإجمالي مزيج ~١٤٪. هذا الرقم الصادق.

أين يتفوق التجاري على السكني

ثلاثة أسباب هيكلية لكون عائد التجاري يفوق السكني في الأسواق المصرية:

• إيجار أساسي أعلى لكل متر. المتر التجاري يؤجَّر بـ ٣-٧ أضعاف نفس المتر السكني في نفس المنطقة.
• عقود Triple-Net (حيث مسموح). المستأجرون يغطّون حصتهم من الصيانة والمرافق، مما يقلّل الجرّ التشغيلي عليك.
• مدد تأجير أطول. عقود تجارية ٣-٥ سنوات شائعة، مقابل سنة للسكني. دورات شغور وبحث أقل.

أين يتفوق السكني على التجاري

التجاري ليس أفضل دائماً:

• السيولة. بيع شقة ٩٠ م² في كومباوند مطلوب عادةً يأخذ أسابيع. بيع محل ٣٠ م² في مول نصف مشغول قد يأخذ شهوراً.
• تكلفة البحث عن مستأجر. إيجاد المستأجر التجاري المناسب يتطلّب فهم ميكس المبنى وطلب المنطقة. السكني أكثر تشابهاً.
• قفل رأس المال. الوحدة التجارية تكلّف عادةً ١٫٥-٢٫٥ ضعف نظيرتها السكنية، مما يركّز المخاطر.

الخلاصة

تقدير عائد تجاري واقعي يقع بين ١١-١٦٪ إجمالي سنوي للمشاريع المصرية ذات الموقع الجيد في ٢٠٢٦. أي شيء يُعلَن فوق ١٨٪ يستحق التدقيق — عادةً واحدة من الأكاذيب الأربع مختبئة في الحسبة.